A maior parte da informação sobre mais-valias imobiliárias em Portugal ainda descreve um regime que já não existe. A taxa fixa de 28% para não residentes desapareceu, substituída por algo que soa pior — tributação a taxas marginais até 53% — e que é, na prática, melhor para todos os vendedores não residentes.
Perceber porquê importa, porque é na saída que uma década de análise cuidadosa sobrevive ou não. Este artigo percorre a aritmética de uma venda realista em Lisboa e quantifica as duas coisas que os investidores mais erram: a taxa efetiva e o custo da papelada em falta.
Pontos-chave: Desde a Lei do Orçamento de 2023, residentes e não residentes partilham um só regime: 50% da mais-valia entra em IRS às taxas marginais de 12,5% a 53%. A taxa efetiva está limitada a 26,5%, abaixo dos 28% fixos revogados. A exclusão por reinvestimento continua indisponível em imóveis arrendados. Obras não documentadas custaram 5.250 € ao nosso vendedor.
O regime depois da revogação dos 28%
Desde a Lei do Orçamento de 2023, residentes e não residentes estão sujeitos ao mesmo regime de mais-valias: 50% do ganho entra em IRS e é tributado à taxa marginal do contribuinte. A taxa autónoma de 28% que antes se aplicava aos não residentes foi revogada.
As taxas gerais de IRS vão de 12,5% a 53%, incluindo no topo a taxa adicional de solidariedade prevista no artigo 68.º-A do Código do IRS. A mais-valia está sujeita a englobamento obrigatório, o que significa que é integrada no cálculo global do imposto em vez de tributada isoladamente.
Para os não residentes, esse englobamento traz uma obrigação específica: têm de declarar os rendimentos mundiais para que a Autoridade Tributária determine o escalão marginal aplicável. Isto causa alarme compreensível e é largamente mal interpretado. A declaração fixa a taxa. Não torna o rendimento estrangeiro tributável em Portugal.
Cápsula de citação: Desde a Lei do Orçamento de 2023, as mais-valias imobiliárias em Portugal, para residentes e não residentes, são tributadas sobre 50% do ganho às taxas marginais de IRS de 12,5% a 53%. A anterior taxa autónoma de 28% para não residentes foi revogada, e os ganhos passaram a estar sujeitos a englobamento obrigatório.
Porque os não residentes pagam agora menos — sempre
Eis a parte que quase todos os guias apresentam ao contrário. Como só metade da mais-valia é tributada, a taxa efetiva sobre o ganho total é metade da taxa marginal. No topo da escala de IRS — 53%, incluindo a taxa de solidariedade — a taxa efetiva é de 26,5%. A antiga taxa fixa era de 28%, sobre a totalidade do ganho.
A aritmética é, por isso, inequívoca: nenhum não residente paga mais no regime atual do que no anterior. Mesmo o vendedor com o rendimento mais alto imaginável fica abaixo da taxa que teria pago antes de 2023, e um vendedor com rendimentos modestos pode ficar muito abaixo.
A contrapartida não é a taxa. É o peso do cumprimento e a perda de previsibilidade. Uma taxa fixa de 28% era conhecida no momento da compra; uma taxa marginal depende do rendimento do vendedor no ano da venda, o que introduz risco de planeamento real numa saída a uma década de distância.
Como se calcula a mais-valia
A mais-valia tributável não é simplesmente o preço de venda menos o preço de compra. Aplicam-se quatro deduções, e os investidores subaproveitam rotineiramente as quatro.
- Coeficiente de desvalorização da moeda — quando o imóvel foi detido mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido em alta por um coeficiente oficial publicado anualmente. É dinheiro grátis e é frequentemente ignorado.
- Encargos com a aquisição — IMT, imposto do selo, notário e registos pagos na compra.
- Encargos com a valorização — obras documentadas que acrescentaram valor, realizadas nos últimos 12 anos. Obras não documentadas não são dedutíveis, por mais reais que tenham sido.
- Encargos com a venda — comissão de mediação imobiliária, incluindo IVA, e custos de transação associados.
Uma saída passo a passo
Tome um apartamento em Lisboa comprado em 2016 por 150.000 €, renovado por 30.000 €, e vendido em 2026 por 280.000 € através de mediadora a 5% mais IVA.
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | 280.000 € |
| Valor de aquisição (150.000 € × coeficiente 1,15) | −172.500 € |
| Encargos de aquisição (IMT, selo, notário) | −6.000 € |
| Valorização documentada | −30.000 € |
| Comissão de mediação (5% + IVA) | −17.220 € |
| Mais-valia tributável | 54.280 € |
| Entra em IRS (50%) | 27.140 € |
| Imposto a 35% marginal | 9.499 € |
Nota: o coeficiente de 1,15 é ilustrativo. O valor exato para cada ano de aquisição é publicado anualmente por Portaria — consulte a tabela em vigor antes de modelar uma venda real.
No regime antigo, essa mesma mais-valia de 54.280 € teria custado a um não residente 28% do valor total: 15.198 €. O regime atual cobra 9.499 € a uma taxa marginal de 35% — uma poupança de 5.699 € numa transação idêntica. Modele a sua saída na calculadora de mais-valias.
Quanto vale realmente a sua papelada
O hábito mais caro no investimento imobiliário em Portugal é não guardar faturas. No exemplo acima, a renovação de 30.000 € reduz a mais-valia tributável exatamente nesse montante — mas só se estiver documentada com faturas em nome do proprietário.
Perder as faturas da renovação custa 5.250 €. Perder também os registos dos encargos de aquisição leva a penalização total a 6.300 € — numa transação em que nada mudou no imóvel, no preço ou na taxa. É a tarefa administrativa com maior retorno de todo o período de detenção.
Daqui decorrem três regras. Guarde todas as faturas em nome do proprietário, não do cônjuge nem de uma sociedade. Guarde-as pelo menos 12 anos, porque essa é a janela de valorização. E registe os encargos de aquisição no momento da compra, com os documentos à frente, em vez de os reconstruir uma década depois. Veja o nosso guia de ROI de renovação para saber como isto interage com uma estratégia de valorização.
A armadilha do reinvestimento
A exclusão por reinvestimento é a disposição mais mal compreendida do regime português de mais-valias, e o equívoco é caro.
A exclusão aplica-se à venda de habitação própria e permanente cujo produto seja reinvestido noutra habitação própria e permanente, e está disponível apenas para residentes. Um não residente que venda um imóvel em Portugal não a pode usar de todo.
Mas o erro mais comum é o dos residentes. Um investidor que vende um imóvel arrendado também não pode invocar o reinvestimento — não por causa da residência, mas porque o imóvel vendido nunca foi a sua habitação permanente. Comprar outro imóvel de arrendamento com o produto não difere nada. O ganho cristaliza integralmente na venda.
Para quem constrói carteira, isso tem uma consequência direta: cada rotação é um facto tributário. Vender um imóvel para comprar um melhor custa cerca de 17,5% do ganho a uma taxa marginal de 35%, e essa fricção tem de ser superada antes de o novo activo ser uma melhoria. O nosso guia sobre construir uma carteira de arrendamento aborda quando a rotação compensa o custo fiscal.
O padrão que vemos nas saídas é que os investidores modelam a compra com detalhe obsessivo e a venda nem por isso. Discutem 15 pontos base de spread e depois descobrem na escritura que uma década de obras não documentadas não vale nada, que a taxa marginal daquele ano calhou alta por causa de um prémio, e que a rotação planeada tem uma portagem de cinco dígitos. A saída é metade do retorno. Merece a mesma folha de cálculo que a entrada.
Fontes
- PwC Portugal, IRS — Guia Fiscal 2026, consultado a 2026-08-27, https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/guia-fiscal/2026/irs.html
- Vida Económica, IRS — Tributação das mais-valias imobiliárias auferidas por não residentes, consultado a 2026-08-27, https://www.grupovidaeconomica.pt/pt-pt/irs---tributacao-das-mais-valias-imobiliarias-auferidas-por-nao-residentes-
- HVR Business Consulting, Mais-Valias Imobiliárias IRS 2026 — Cálculo, Taxas, Reinvestimento, consultado a 2026-08-27, https://www.hvrbusinessconsulting.com/pt/blog/mais-valias-imoveis-irs-2026
- Doutor Finanças, Simulador Mais-Valias Imóveis, consultado a 2026-08-27, https://www.doutorfinancas.pt/ferramentas/simulador-mais-valias-imoveis/
- ECO, Fisco trava benefício fiscal a emigrantes na venda de casas em Portugal, 24 de março de 2026, consultado a 2026-08-27, https://eco.sapo.pt/2026/03/24/fisco-trava-beneficio-fiscal-a-emigrantes-na-venda-de-casas-em-portugal/
Perguntas frequentes
Quanto pagam os não residentes de mais-valias em Portugal?
Desde a Lei do Orçamento de 2023, seguem o mesmo regime dos residentes: 50% da mais-valia entra em IRS, tributada às taxas marginais de 12,5% a 53%, incluindo a taxa de solidariedade. A antiga taxa autónoma de 28% foi revogada. A taxa efetiva varia entre 6,5% e 26,5% do ganho.
A revogação dos 28% beneficiou ou prejudicou os não residentes?
Beneficiou, em todos os casos. Como só metade do ganho é tributada, a taxa efetiva não passa de 26,5% mesmo na marginal máxima de 53%. Fica abaixo dos anteriores 28% fixos sobre a totalidade, pelo que nenhum não residente paga mais no regime atual.
O que posso deduzir a uma mais-valia imobiliária?
O valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda quando detido mais de 24 meses, os encargos com a aquisição como IMT, selo e notário, os encargos com valorização dos últimos 12 anos, e os encargos com a venda incluindo comissão de mediação. Obras não documentadas não são dedutíveis.
Posso evitar mais-valias reinvestindo noutro imóvel?
Só em circunstâncias muito específicas. A exclusão aplica-se à venda de habitação própria e permanente reinvestida noutra habitação permanente, e apenas para residentes. Um investidor que vende um imóvel arrendado não a pode usar, porque o imóvel vendido nunca foi a sua habitação permanente.
Os não residentes têm de declarar rendimentos mundiais?
Para efeitos de determinação da taxa, sim. Como a mais-valia está sujeita a englobamento obrigatório, o não residente declara os rendimentos mundiais para que a Autoridade Tributária determine o escalão marginal. A declaração fixa a taxa; não torna o rendimento estrangeiro tributável em Portugal.