Mais-valia
Diferença entre o valor de realização (venda) líquido de encargos e o valor de aquisição indexado ao coeficiente de desvalorização, acrescido das despesas dedutíveis. Tributada em Categoria G do IRS.
Ferramenta gratuita
Simulador de mais-valias imobiliárias.
Estime o imposto a pagar na venda de um imóvel em Portugal. A calculadora aplica o coeficiente de desvalorização monetária, a exclusão de 50% da mais-valia e calcula a taxa efetiva de IRS com base na taxa que introduzir.
Conceito
Como funciona o imposto sobre mais-valias em Portugal?
Exclusão de 50%
Para residentes em Portugal, apenas 50% da mais-valia apurada é incluída no rendimento coletável. A exclusão restaurada pela Lei do OE 2024 aplica-se a todas as alienações de imóveis independentemente do período de detenção.
Coeficiente de desvalorização
Publicado anualmente por portaria do Ministério das Finanças. Só é aplicável quando o período de detenção é superior a 24 meses. Reduz o ganho tributável ao indexar o custo histórico de aquisição à inflação acumulada.
Fórmula
A fórmula que o simulador aplica.
Cálculo passo a passo
Custo indexado(Aquisição + Encargos) × Coeficiente
Mais-valia brutaVenda líquida − Custo indexado
TributávelMais-valia bruta × 50%
ImpostoTributável × Taxa de IRS
LíquidoVenda líquida − Imposto estimado
O que pode deduzir nas despesas de aquisição?
- IMT e imposto do selo da escritura
- Emolumentos notariais e de registo predial
- Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (com fatura)
- Comissão de mediação imobiliária paga na aquisição
Isenção de habitação própria e permanente
Se o imóvel foi habitação própria e permanente e o valor de venda for reinvestido em nova habitação própria em Portugal ou na EU/EEE nos 36 meses seguintes, a mais-valia pode estar totalmente isenta. Este simulador não cobre esse cenário específico — consulte o seu contabilista.
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