A maioria dos investidores assume que o T1 tem maior yield porque tem preço de compra mais baixo. É uma lógica razoável — mas incompleta. Em Lisboa, em 2026, o T2 custa menos por metro quadrado do que o T1. Isso altera o cálculo de forma significativa, e a decisão entre as duas tipologias torna-se menos óbvia do que parece.
Este artigo compara as duas tipologias com os dados reais de 2026: rendas médias, preços de compra, yield bruto calculado e velocidade de mercado, por fonte e por zona.
O ponto de partida: os dados de 2026
Os dados de base para esta comparação vêm do estudo de DECO PROteste (janeiro 2026) e do relatório trimestral de rentabilidade do Idealista (Q1 2026):
| Métrica | T1 (Lisboa) | T2 (Lisboa) | Fonte |
|---|---|---|---|
| Renda média pedida | €1.539/mês | €1.899/mês | DECO, jan. 2026 |
| Renda média contratada | n.d. | €1.586/mês | Confidencial Imobiliário, Q3 2025 |
| Preço médio/m² (compra) | €6.157/m² | €5.572/m² | DECO, jan. 2026 |
| Yield bruto médio (Lisboa) | 4,3% (média geral) | Idealista, Q1 2026 | |
Renda pedida vs. contratada: para o T2, o Confidencial Imobiliário regista uma renda contratada de €1.586/mês — €313 abaixo do preço pedido de €1.899/mês. Este desconto de negociação é real e deve ser usado no cálculo de yield em vez da renda de anúncio.
O paradoxo do preço por m²
O dado mais contraintuitivo desta comparação: em Lisboa, o T2 custa em média menos por metro quadrado do que o T1 — €5.572/m² contra €6.157/m², uma diferença de 9,5% no preço unitário. Isto acontece porque os T1 concentram-se em zonas mais centrais e premium, onde a procura de estúdios e apartamentos compactos é mais intensa.
Na prática, isto significa que quem compra um T2 está a pagar menos por cada metro quadrado de activo imobiliário — o que beneficia o yield quando a renda por metro quadrado do T2 é competitiva. O T2 não é apenas "mais caro porque é maior" — é, frequentemente, mais eficiente como activo de rendimento em zonas de preço moderado.
Yield bruto comparado: o cálculo real
Com os dados de 2026, calculamos o yield bruto para dois exemplos representativos — usando a renda contratada para o T2, por ser a mais próxima da receita real:
| T1 (50m²) | T2 (80m²) | |
|---|---|---|
| Preço de compra | €307.850 (€6.157/m²) | €445.760 (€5.572/m²) |
| Renda mensal (contratada) | €1.539 | €1.586 |
| Renda anual | €18.468 | €19.032 |
| Yield bruto | 6,0% | 4,3% |
O T1 ganha na comparação de yield bruto — mas a diferença tem uma explicação estrutural: o T1 de 50m² custa €137.910 menos do que o T2 de 80m². Com esse capital adicional, um investidor poderia complementar a estratégia de duas formas: reinvestir noutro imóvel mais pequeno ou manter liquidez para cobrir períodos de vacância.
O yield líquido — o que realmente entra no bolso
O yield bruto ignora custos que reduzem o rendimento real. Para obter o yield líquido, o investidor deve subtrair:
- IMI: calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), tipicamente 0,3%–0,45% em Lisboa para imóveis urbanos
- Condomínio: €50–€200/mês conforme o edifício
- Vacância estimada: 5–8% da renda anual é um buffer conservador para Lisboa
- Manutenção e pequenas reparações: 1%–2% do valor do imóvel por ano
- IRS sobre rendas: 10% para contratos ≥3 anos com rendas ≤€2.300/mês (OE 2026)
Após estes custos, o yield líquido de um T1 em Lisboa situa-se geralmente entre 3,5% e 4,5%, e o de um T2 entre 2,8% e 3,8% — valores que refletem a compressão que a subida dos preços de compra tem provocado na rentabilidade lisbonense (MaxCidadela, 2026).
Velocidade de mercado e procura
O yield calculado parte do pressuposto de que o imóvel está arrendado. A velocidade com que cada tipologia encontra inquilino é, portanto, uma variável crítica.
Quem sai mais rápido do mercado
Em dezembro de 2025, o Idealista analisou as tipologias por velocidade de transação em Portugal: 41% dos T1 anunciados transacionaram em menos de um mês, contra 36% dos T2 e 35% dos T3 (Idealista, dezembro 2025). O T1 é, de forma consistente, a tipologia mais líquida.
Procura de arrendamento por tipologia
Em 2026, o T2 representa 19,5% da procura total de arrendamento em Portugal — a tipologia mais procurada em termos absolutos. Mas o T1 regista o crescimento de procura mais acelerado, com +319,8% YoY, reflectindo a pressão de estudantes e jovens profissionais incapazes de pagar um T2 nas principais cidades. A oferta de arrendamento em Lisboa caiu 13% no Q1 2026 face ao ano anterior, com 13% dos anúncios a serem arrendados em menos de 24 horas (Idealista, maio 2026).
O que isto significa em prático: em Lisboa, tanto T1 como T2 têm procura muito superior à oferta. A diferença de vacância entre as duas tipologias é marginal neste contexto — mas o T1 mantém uma vantagem na velocidade de recolocação quando o inquilino sai.
Como a zona altera o resultado
A comparação de yield muda radicalmente consoante a zona. A compressão do yield em Lisboa é um fenómeno concentrado nas zonas premium; nas zonas emergentes, a aritmética pode inverter-se.
| Zona | Melhor tipologia | Referência de preço | Notas |
|---|---|---|---|
| Alvalade | T1 | T1 renda média €2.325/mês | Renda top da cidade; compra cara |
| Areeiro | T1 / T2 | T1 renda €1.904/mês | Boa liquidez, acessos a metro |
| Arroios | T2 | T2 renda ~€2.139/mês | Yield robusto; crescimento de procura elevado |
| Santo António | Evitar (investimento) | T1 compra €8.548/m² | Preço de compra excessivo para yield; mais adequado à valorização de capital |
| Marvila / Beato | T1 | T1 a partir de €195.000 | Maior yield potencial; zona emergente |
| Santa Clara | T2 | T2 compra €3.895/m² | Preço de compra baixo; yield pode superar o T1 em zonas premium |
Dados: DECO PROteste / Executive Digest, 2026.
O caso de Santa Clara ilustra um princípio importante: um T2 adquirido a €3.895/m² (vs. a média lisbonense de €5.572/m²) com uma renda competitiva pode gerar um yield superior ao de um T1 em Príncipe Real ou Misericórdia, onde o preço de compra é três vezes mais alto.
Qual escolher: framework de decisão
Não existe uma resposta universal. A decisão entre T1 e T2 deve ser guiada pelo perfil de investimento e pelas condições da zona específica:
O T1 favorece quem quer maximizar o yield percentual com capital limitado, em zonas de alta procura como Marvila, Beato ou Areeiro. O T2 favorece quem prefere estabilidade e cash flow absoluto — inquilinos familiares tendem a renovar contratos com maior frequência e a causar menor desgaste, o que reduz custos de manutenção e recolocação no médio prazo.
Numa zona emergente com preços de compra baixos — como Santa Clara a €3.895/m² — um T2 pode bater qualquer T1 premium em yield. O yield por zona em Lisboa deve ser o ponto de partida antes de decidir a tipologia.
Perguntas frequentes
T1 ou T2: qual tem maior yield em Lisboa?
Em 2026, o T1 tende a gerar um yield bruto ligeiramente superior — cerca de 6,0% vs. 4,3% num exemplo representativo. A diferença explica-se pelo facto de o T1 ter maior renda por metro quadrado, mesmo que o T2 custe menos por metro quadrado na compra. Mas a zona é decisiva: em zonas emergentes com preços baixos, o T2 pode inverter o resultado.
Qual a tipologia com maior procura no arrendamento?
O T2 representa 19,5% da procura total de arrendamento em Portugal — o mais procurado em termos absolutos. Mas o T1 tem o crescimento de procura mais acelerado, o que o torna um activo muito líquido em Lisboa, onde a oferta caiu 13% no início de 2026.
O T2 pode ter maior yield do que o T1?
Sim. Em zonas com preços de compra abaixo da média lisbonense, como Santa Clara (T2 a €3.895/m²), o yield pode superar o de um T1 em Príncipe Real ou Misericórdia, onde os preços de compra são proibitivos para fins de rendimento.
O IRS é diferente para T1 e T2?
Não. O OE 2026 estabelece uma taxa de 10% de IRS para rendas até €2.300/mês em contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 3 anos. Tanto T1 como T2 típicos de Lisboa enquadram-se neste limiar.