Lisboa não é um único mercado de arrendamento. Campo de Ourique, Arroios, Beato, Alvalade e Parque das Nações podem ter rendas parecidas, mas preços, vacância, liquidez e risco muito diferentes. Por isso, o yield deve ser analisado à escala da freguesia.
Use esta tabela com o Mapa de Yield por Freguesia em Lisboa e com a calculadora de rentabilidade. É uma triagem inicial, não uma avaliação.
Resumo: Em junho de 2026, o idealista indicava 20,0 €/m² de renda anunciada em Lisboa, menos 1,7% face ao ano anterior. Num mercado de rendas menos quente, o investidor deve comparar yield líquido e liquidez, não apenas renda anunciada.
Porque é que Lisboa exige análise por freguesia?
Em junho de 2026, Lisboa estava nos 20,0 €/m² de renda anunciada, contra 16,3 €/m² a nível nacional, segundo o idealista. A média da cidade esconde a diferença entre zonas prime, zonas familiares e zonas de transição. A renda pode ser alta, mas o preço pode comprimir todo o retorno.
A investifique separa três perguntas: onde a renda é forte, onde o preço ainda faz sentido e onde existe liquidez de saída. Yield sem liquidez pode prender capital. Liquidez sem yield pode virar compra emocional.
Cápsula citável: Em junho de 2026, a renda anunciada em Lisboa era de 20,0 €/m², 1,7% abaixo de junho de 2025. Um modelo por freguesia deve comparar renda com preço por m², vacância, custos e profundidade de procura.
Tabela de yield por freguesia em Lisboa em 2026
No 1.º trimestre de 2026, o INE indicava uma mediana nacional de transação de 2.337 €/m², com Lisboa bastante acima desse patamar. Para o investidor, o número útil é a relação entre renda, preço e custos, depois de uma vacância realista.
| Freguesia / zona | Renda | Preço | Yield bruto | Leitura |
|---|---|---|---|---|
| Arroios | 20-23 €/m² | 3.500-4.500 €/m² | 5,3%-7,3% | Procura forte, qualidade de edifício variável |
| Beato / Marvila | 17-21 €/m² | 2.800-3.800 €/m² | 5,4%-8,0% | Mais upside, mais risco de obras e liquidez |
| Campo de Ourique | 21-24 €/m² | 4.500-5.500 €/m² | 4,6%-6,4% | Procura estável, difícil comprar com desconto |
| Alvalade | 19-22 €/m² | 4.000-5.200 €/m² | 4,4%-6,6% | Mercado familiar, menor volatilidade |
| Penha de França | 18-21 €/m² | 3.200-4.100 €/m² | 5,3%-7,9% | Boa triagem para T1/T2 |
| Parque das Nações | 20-24 €/m² | 5.000-6.500 €/m² | 3,7%-5,8% | Liquidez e qualidade, yield mais curto |
Como interpretar freguesias com yield alto?
Em maio de 2026, o INE estimou uma subida de 6,9% nos custos de construção nova. Isso torna o risco de obras central em Lisboa. Freguesias com yield mais alto podem incluir edifícios cansados, condomínios frágeis ou maior incerteza de execução.
A investifique só classifica uma freguesia como "investigar" quando yield, desconto por m² e liquidez aparecem juntos. Beato/Marvila pode mostrar yield bruto superior a Campo de Ourique, mas deve exigir retorno maior porque o risco também é maior.
Como usar o mapa de yield?
Em junho de 2026, Lisboa estava cerca de 23% acima da média nacional de renda anunciada, usando 20,0 €/m² contra 16,3 €/m². O mapa transforma essa vantagem numa análise por freguesia e ajusta por preço, vacância e custos.
Abra o Mapa de Yield por Freguesia, escolha a freguesia, introduza preço, área e renda esperada. Depois valide o imóvel na calculadora de DSCR se houver financiamento.
Fontes e metodologia
- idealista, relatório de preços de arrendamento, junho de 2026, consultado em 2026-07-19, idealista.pt
- INE, atualizações de habitação e construção, julho de 2026, consultado em 2026-07-19, ine.pt
- Pressupostos internos investifique, julho de 2026: intervalos indicativos de triagem, não avaliações oficiais.