Há um ano, escolher entre taxa fixa e taxa variável no crédito habitação parecia um pormenor. A Euribor a 6 meses teve uma média de 2,10% em setembro de 2025 e de 2,92% em setembro de 2026, e o Banco Central Europeu subiu duas vezes a taxa de depósito pelo meio. Para um investidor em arrendamento com pouca margem na rentabilidade, o tipo de taxa passou a ser parte central do negócio.

Este artigo põe o mesmo crédito à prova com três tipos de taxa, usando dados reais da Euribor, e pergunta qual deles aguenta um teste de esforço.

Pontos-chave: Num crédito ilustrativo de 200.000 €, a 30 anos e com spread de 1,2%, a prestação a taxa variável passou de 876,16 € (Euribor a 6 meses na média de setembro de 2025) para 968,90 € (setembro de 2026): mais 92,74 €, ou 10,6%. Uma taxa fixa de 3,9% custaria 943,34 € e nunca se alteraria. A variável só compensa face a essa taxa fixa enquanto a Euribor se mantiver abaixo de cerca de 2,7%.

Qual é a diferença entre taxa fixa, mista e variável?

Na taxa variável, a taxa de juro é o indexante, normalmente a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, mais o spread do banco. A prestação é revista sempre que o contrato revê a taxa, ou seja, no intervalo da Euribor escolhida. Na taxa fixa, o valor mantém-se durante o período acordado, muitas vezes o prazo todo. Na taxa mista, a taxa é fixa durante um período inicial e passa depois a variável até ao fim do contrato.

A troca é fácil de enunciar. A taxa fixa paga um prémio para eliminar a incerteza. A variável poupa esse prémio quando as taxas descem e custa-lhe dinheiro quando sobem. A mista reparte a diferença no tempo. As secções seguintes calculam como os três tipos se comportam com o mesmo conjunto de números.

A Euribor subiu cerca de 0,8 pontos num ano

Mais do que muitas famílias esperavam. As médias mensais do Portal de Dados do BCE mostram a Euribor a 3 meses a passar de 2,03% em setembro de 2025 para 2,64% em setembro de 2026, a de 6 meses de 2,10% para 2,92% e a de 12 meses de 2,17% para 3,25%. No mesmo período, a taxa da facilidade de depósito do BCE subiu de 2,00% para 2,25% em junho de 2026 e para 2,50% a partir de meados de setembro.

Euribor, set. 2025 vs set. 2026 (média mensal) 3M 2,03% 2,64% 6M 2,10% 2,92% 12M 2,17% 3,25% Barra esbatida: setembro de 2025. Barra viva: setembro de 2026. Fonte: Portal de Dados do BCE. Fonte: Banco Central Europeu, Portal de Dados, médias mensais da Euribor (consultado a 6 de outubro de 2026).

Os prazos mais longos subiram mais, porque incorporam as taxas futuras esperadas. A Euribor a 12 meses está agora acima de 3%, e um crédito indexado a ela será revisto, na próxima revisão, para um valor mais alto do que um indexado à de 3 meses. É um lembrete de que "variável" não é um produto único: o prazo da Euribor que escolhe define com que frequência, e a partir de que curva, a prestação muda.

Quanto teria custado um crédito de 200.000 € em cada tipo de taxa?

Tome 200.000 € a 30 anos, com um spread bancário de 1,2%. O spread e todas as taxas fixas e mistas abaixo são pressupostos ilustrativos para a comparação, não propostas de bancos; confronte as ofertas com as taxas que os bancos estão realmente a praticar. Passe as suas ofertas pela calculadora de crédito habitação.

Variável com Euribor a 6 meses. Na média de setembro de 2025, a taxa é 3,30% (3,3023% sem arredondamento) e a prestação 876,16 €. Na de setembro de 2026, é 4,12% (4,1216%) e a prestação 968,90 €. As prestações são calculadas com as médias sem arredondamento. São mais 92,74 € por mês, ou 1.113 € por ano, sem mais nada a mudar além do indexante.

Fixa a 3,9%. A prestação é de 943,34 € desde o primeiro dia e assim fica. Face à prestação variável de hoje, é 25,56 € mais barata por mês. Face à prestação variável de há um ano, era 67 € mais cara.

Mista, fixa a 3,5% durante cinco anos. A prestação é de 898,09 € durante 60 meses. Depois, o capital em dívida, cerca de 179.394 €, é amortizado nos 25 anos restantes à Euribor mais o spread.

Euribor a 6 mesesVariável (+1,2%)Fixa 3,9%
1,92%856,38 €943,34 €
2,92% (média de setembro de 2026)968,90 €943,34 €
3,92%1.088,56 €943,34 €
4,92%1.214,78 €943,34 €

O crédito misto comporta-se de outra forma, porque os cinco anos de taxa fixa protegem-no primeiro. Eis a prestação depois do quinto ano, com a Euribor em três níveis:

Euribor a 6 meses no ano 6Prestação mista após o ano 5Anos 1 a 5
2,0%869,49 €898,09 €
2,92%958,99 €898,09 €
4,0%1.069,73 €898,09 €

O ponto de equilíbrio é o número a fixar. A taxa fixa de 3,9% ganha à variável sempre que a Euribor mais o spread de 1,2% ultrapassar 3,9%, ou seja, sempre que a Euribor a 6 meses estiver acima de 2,7%. Na última média mensal está em 2,92%.

Em resumo: Entre setembro de 2025 e setembro de 2026, a média mensal da Euribor a 6 meses subiu de 2,10% para 2,92% (BCE). Num crédito de 200.000 € a 30 anos, com spread assumido de 1,2%, a prestação variável passa de 876,16 € para 968,90 €: mais 92,74 € por mês, ou 10,6%.

O que muda a escolha para quem investe em arrendamento?

Muda a margem de segurança. Na nossa análise da relação preço-renda, os dados do INE apontam para uma rentabilidade líquida nacional perto de 4,2% depois de custos, contra um crédito variável a custar cerca de 4,1%. Com esta folga, uma subida de um ponto percentual na Euribor apaga o lucro.

Quantifique-o com o crédito de 200.000 €. Uma prestação de 968,90 € passa a 1.088,56 € se a Euribor subir mais um ponto. São mais 119,66 € por mês, ou 1.436 € por ano, e o impacto no fluxo de caixa é total, porque a renda de um inquilino já instalado tem um teto. O coeficiente de 2027 é 2,56% (veja o guia da atualização de rendas), muito abaixo do efeito de um choque de juros na prestação.

Porque pesa isto mais num investidor do que num proprietário que vive na casa? Porque quem mora pode cortar despesas; a casa do investidor tem uma renda de equilíbrio e, abaixo dela, o imóvel dá prejuízo. Confirme a sua com o método da renda de equilíbrio e teste a cobertura da dívida com o guia do DSCR.

Acrescente agora um arrendamento. Imagine uma casa de cerca de 300.000 €, financiada com o crédito de 200.000 € (rácio de financiamento de cerca de 67%), arrendada por 1.300 € por mês, com custos de exploração de 20% (tudo pressupostos), o que deixa 12.480 € de rendimento líquido por ano. Com um serviço da dívida de 11.626,80 € na prestação variável de hoje, o DSCR é 1,07. Depois de uma subida de um ponto percentual, passa a 0,96, e a casa deixa de pagar o próprio crédito. A prestação fixa a 3,9% dá 1,10 e fica por aí. Nenhum destes rácios é confortável: com esta alavancagem, o tipo de taxa decide sobretudo com que lentidão perde dinheiro.

A regra sensata é dimensionar o tipo de taxa pelo cenário de esforço, não pela prestação atual. Some dois pontos à Euribor no simulador de fluxo de caixa com Euribor. Se a renda continuar a cobrir o serviço da dívida com folga, a variável é defensável e, num ciclo de descida de taxas, provavelmente mais barata. Se não cobrir, o prémio da taxa fixa é um seguro que vale a pena pagar. Para o quadro mais amplo do risco de juro, leia a nossa análise do risco da Euribor.

Como escolher o tipo de taxa

Não há resposta universal, mas há um método.

  • Margem fina, alavancagem alta: incline-se para taxa fixa ou mista. Se uma subida de dois pontos na Euribor o empurra abaixo do ponto de equilíbrio, está a fazer uma aposta nas taxas, não a comprar um imóvel.
  • Margem larga, alavancagem baixa: a variável é razoável e fica mais barata se as taxas descerem. Consegue absorver a subida.
  • Período de detenção abaixo de cinco anos: a mista encaixa. Paga uma taxa conhecida durante os anos em que vai ter o ativo, e o período final em taxa variável pesa menos.
  • Compare sempre o prémio da taxa fixa com o ponto de equilíbrio. Aqui foi 2,7% contra os 2,92% de hoje, o que tornou a fixa a opção mais barata nas últimas médias.

Verifique também os limites de rácio de financiamento (LTV) e de taxa de esforço que as medidas macroprudenciais do Banco de Portugal fixam para os bancos. O nosso guia do LTV e o guia do crédito habitação para não residentes tratam deles. Este artigo é informação geral, não aconselhamento financeiro personalizado, e as taxas apresentadas são ilustrações e não propostas.

Fontes

Perguntas frequentes

Em 2026, compensa mais taxa fixa ou variável no crédito habitação?

Depende da sua margem. Com a Euribor a 6 meses em 2,92% (média de setembro de 2026), um crédito variável com spread de 1,2% custa 4,12%, pelo que uma taxa fixa de 3,9% sai hoje mais barata. A variável só ganha se a Euribor cair abaixo de cerca de 2,7%.

Quanto subiu a Euribor entre setembro de 2025 e setembro de 2026?

O Portal de Dados do BCE mostra a média mensal da Euribor a 6 meses a subir de 2,10% para 2,92%, a de 3 meses de 2,03% para 2,64% e a de 12 meses de 2,17% para 3,25%. A taxa de depósito do BCE passou de 2,00% para 2,50% no período.

O que é um crédito habitação com taxa mista?

É um crédito com taxa fixa durante um período inicial, por exemplo cinco anos, e que passa depois a taxa variável, Euribor mais spread, no resto do prazo. Dá previsibilidade nos primeiros anos e deixa alguma exposição às subidas de taxas mais tarde.

Quanto custaria a mais um crédito variável de 200.000 € depois da subida?

Num crédito ilustrativo a 30 anos com spread de 1,2%, a prestação mensal passa de 876,16 €, com a Euribor a 6 meses de setembro de 2025, para 968,90 €, com os níveis de setembro de 2026. São mais 92,74 € por mês, cerca de 10,6%.