Como a Euribor afeta o cash flow de um imóvel de investimento?

A Euribor é a base de referência dos créditos habitação variáveis em Portugal. Quando sobe, a prestação aumenta, o cash flow mensal diminui e o DSCR piora. Um imóvel que sobrevive a +2% de Euribor tem resiliência suficiente para a maioria dos cenários de stress.

Qual é uma taxa Euribor razoável para stress test em 2026?

Em 2026, a Euribor a 12 meses oscilou entre 2,5% e 3,5%. Para stress test conservador, use a taxa atual mais 2 pontos percentuais como cenário adverso. Se o negócio continuar positivo nesse cenário, tem margem razoável.

O que é o DSCR e porque importa num stress test de Euribor?

O DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mede a folga entre o NOI e a prestação anual. Com Euribor mais alta, a prestação aumenta e o DSCR cai. Um DSCR abaixo de 1,0x significa que a renda não cobre a dívida — uma situação de risco para qualquer investidor.

Esta ferramenta substitui análise financeira profissional?

Não. É uma ferramenta de triagem educativa. As taxas reais de Euribor, spread e amortização variam por banco e contrato. Confirme os valores exatos com o seu banco ou intermediário de crédito antes de tomar decisões de investimento.

Ferramenta gratuita

Simulador de stress test Euribor.

Veja o impacto de uma subida de Euribor de +1%, +2% e +3% na prestação, cash flow mensal e DSCR do seu imóvel de investimento — antes de assinar o crédito.

Risco de taxa · Imóvel de investimento Cálculo instantâneo

Imóvel e financiamento

Valor do imóvel

LTV — financiamento (%)

Prazo do empréstimo (anos)

Taxa de juro

Euribor atual (%)

Spread bancário (%) Taxa total = Euribor + spread. Taxa base: 5,0%

Renda e custos

Renda mensal estimada

Vacância estimada (%)

Custos operacionais anuais

NOI anual 0 € Rendimento operacional líquido antes de financiamento.

Montante do empréstimo 0 € Valor financiado com o LTV escolhido.

Cenário base — Euribor atual

Taxa total—

Prestação mensal—

Cash flow mensal—

DSCR—

Stress +1% Euribor

Taxa total—

Prestação mensal—

Cash flow mensal—

DSCR—

Stress +2% Euribor

Taxa total—

Prestação mensal—

Cash flow mensal—

DSCR—

Leitura:

Quer negócios que resistam a subidas de taxa?

A investifique filtra imóveis com DSCR positivo mesmo em cenários de stress, alertando quando o imóvel combina yield, preço e resiliência a choques de taxa.

Como ler

Um bom negócio sobrevive a +2% de Euribor.

Taxa total

Euribor + spread bancário. A taxa variável é revista geralmente a cada 6 ou 12 meses. Uma subida de 1% num empréstimo de 200 000 € a 30 anos aumenta a prestação em cerca de 110 €/mês.

DSCR sob stress

DSCR abaixo de 1,0x significa que a renda não cobre a dívida. Um negócio seguro mantém DSCR acima de 1,10x mesmo no cenário de stress +2%. Se cair abaixo de 1,0x, o imóvel precisa de mais entrada ou renda superior.

Margem de segurança

Negocie o preço ou aumente a entrada até o DSCR sob stress ficar acima de 1,10x. Um negócio que falha apenas no stress de +2% é aceitável — um que falha já no cenário base exige revisão.

Fórmulas usadas

Como calculamos cada cenário.

Cálculo da prestação

EmpréstimoValor do imóvel × LTV (%)

Taxa mensal(Euribor + spread) / 12

PrestaçãoFórmula de amortização constante (francês)

NOIRenda anual − vacância − custos operacionais

DSCRNOI / dívida anual

Referências Euribor 2026

Em junho de 2026, a Euribor a 12 meses situava-se entre 2,5% e 3,5%. Para stress test conservador, use +2% como cenário adverso e +3% como cenário extremo. Confirme o indexante exato do seu contrato com o banco.

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