As notícias sobre o Orçamento do Estado para 2027 falam de menos impostos sobre as rendas e de casas mais baratas de comprar. Lida a proposta, o cenário para quem investe em imobiliário é bem mais modesto. A lei do Orçamento só mexe no IMT através da atualização dos escalões, só mexe no IRS através dos escalões gerais, e limita-se a refletir medidas para senhorios que já tinham sido aprovadas em maio.

Isto importa, porque quem espera pelo «Orçamento» para decidir uma compra está à espera de muito pouco. Este guia percorre o que a proposta (Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª) altera de facto, o que deixa como está e quanto vale cada alteração, em euros, num negócio típico.

Pontos-chave: A proposta do OE2027 atualiza os limites dos escalões do IMT em cerca de 2,3%, sem mexer nas taxas, pelo que um residente que compre um imóvel para investimento de 250.000 € paga menos 216 €. Os não residentes continuam a pagar uma taxa única de 7,5% (18.750 € no mesmo imóvel). A taxa de 10% sobre as rendas e a dedução de 1.000 € pela renda paga já eram lei, por via do Decreto-Lei n.º 97/2026. Votação final global: 24 de novembro de 2026.

Em que ponto está o Orçamento do Estado 2027?

Continua a ser uma proposta. O Governo apresentou-a a 8 de outubro de 2026. Segundo o calendário publicado pelo Parlamento, o debate na generalidade termina com a votação a 28 de outubro, a apreciação na especialidade decorre de 29 de outubro a 24 de novembro e a votação final global está marcada para 24 de novembro. Todos os números que se seguem ainda podem mudar na especialidade.

Para o imobiliário, o texto relevante é curto. O artigo 60.º da proposta altera quatro artigos do Código do IRS (12.º-A, 68.º, 68.º-A e 70.º): a tabela de escalões, a taxa adicional de solidariedade e o mínimo de existência. Não toca no artigo dos rendimentos prediais, nas regras das mais-valias nem na exclusão por reinvestimento. O artigo 65.º reescreve as tabelas do artigo 17.º do Código do IMT. O artigo 138.º prorroga uma lista de benefícios fiscais. E pouco mais há.

As próprias previsões de receita do Governo dizem muito. O Dinheiro Vivo noticiou a 8 de outubro de 2026 que a proposta prevê uma quebra de 2,3% na receita de IMT e de 5,6% na de IMI em 2027. Segundo o INE, os preços subiram 16,5% em termos homólogos no 2.º trimestre de 2026, enquanto as transações caíram 6,4%. Um Ministério das Finanças que conta com menos IMT, apesar desta subida de preços, não está a orçamentar um mercado mais animado no próximo ano. Esta é a nossa leitura da previsão, não uma afirmação do Orçamento.

Quanto poupa um investidor com a tabela de IMT 2027?

Muito pouco: cerca de 216 € num imóvel de 250.000 € e 292 € num de 400.000 €. A proposta mantém todas as taxas de IMT e atualiza cada limite de escalão em cerca de 2,3%. Para um imóvel comprado para arrendar (a tabela do IMT para habitação secundária, alínea c) do n.º 1 do artigo 17.º), o primeiro escalão passa de 106.346 € para 108.792 € e o escalão de 8% termina agora nos 648.511 €, em vez dos 633.931 €.

Habitação secundária ou para arrendamento, escalão de IMT2026 (em vigor)2027 (proposta)Taxa
1.º escalão, até106.346 €108.792 €1%
2.º escalão, até145.470 €148.816 €2%
3.º escalão, até198.347 €202.909 €5%
4.º escalão, até330.539 €338.141 €7%
5.º escalão, até633.931 €648.511 €8%
Taxa única, até1.150.853 €1.177.323 €6% sobre o valor total
Acima de1.150.853 €1.177.323 €7,5% sobre o valor total

Fizemos as contas a duas compras, escalão a escalão, da mesma forma que a calculadora de IMT e custos de aquisição. Os nossos cálculos coincidem com as taxas médias publicadas na proposta em cada limite de escalão (4,1578% nos 338.141 €, por exemplo).

IMT num imóvel para investimento de 250.000 € Residente, 2026 8.105,50 € Residente, 2027 7.889,42 € Não residente, 2026 18.750 € Não residente, 2027 18.750 € Residente: art. 17.º, n.º 1, al. c). Não residente: taxa única de 7,5%. Cálculo: investifique. Fontes: Portal das Finanças, Código do IMT, art. 17.º (2026); Proposta de Lei 110/XVII, art. 65.º (2027).
Preço de compraIMT 2026IMT 2027Poupança
250.000 € (residente)8.105,50 €7.889,42 €216,08 €
400.000 € (residente)19.300,11 €19.008,01 €292,10 €
250.000 € (não residente)18.750,00 €18.750,00 €0 €

Justificam 216 € adiar uma compra para janeiro? Não. Um mês de renda perdido, num contrato de 1.000 €, já sai mais caro. A atualização limita-se a impedir que a inflação empurre os compradores para escalões mais altos; os preços subiram muito mais do que 2,3% no último ano, pelo que o IMT efetivo de um imóvel equivalente continua a subir.

Em resumo: A proposta de Orçamento do Estado para 2027 (Proposta de Lei 110/XVII, artigo 65.º) atualiza todos os limites dos escalões do IMT em cerca de 2,3% e não mexe nas taxas. Um residente que compre um imóvel para investimento de 250.000 € paga 7.889,42 € em vez de 8.105,50 €. São as rendas e os preços, e não o Orçamento, que vão decidir a rentabilidade em 2027.

Os não residentes continuam a pagar IMT de 7,5%?

Sim. O n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, fixa o IMT em 7,5% desde o primeiro euro, sem isenção nem redução, sempre que quem compra uma habitação não seja residente fiscal em Portugal. A proposta do OE2027 só reescreve o n.º 1 do artigo 17.º. Os n.ºs 10 a 12 ficam intactos.

Assim, a diferença entre um investidor residente e um não residente que comprem o mesmo imóvel de 250.000 € é de 10.860,58 € em 2027, ligeiramente maior do que em 2026, porque só a tabela dos residentes foi atualizada. Num imóvel de 400.000 €, um não residente paga 30.000 €, contra 19.008,01 €.

A lei mantém algumas exceções. A taxa não se aplica se o comprador já tiver sido residente fiscal em Portugal, se passar a residente nos dois anos seguintes à compra, ou se o imóvel for arrendado para habitação no prazo de seis meses, com uma renda dentro dos limites do Decreto-Lei n.º 97/2026, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. No segundo e no terceiro casos, o comprador paga os 7,5% e pede depois a restituição da diferença. O nosso guia de custos de compra de imóveis para não residentes detalha todo o dinheiro de que precisa no dia da escritura.

O OE2027 baixa o IRS das rendas?

Por si só, não. A taxa de 10% de IRS sobre as rendas que a imprensa atribuiu ao Orçamento está no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e em vigor desde 1 de janeiro de 2026. Abrange os contratos de arrendamento habitacional cuja renda mensal não ultrapasse o limite legal e vigora até 31 de dezembro de 2029. O Orçamento limita-se a contabilizar o custo: segundo o Dinheiro Vivo, 209 milhões de euros em 2027.

O limite corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026, o que dá 2.300 € por mês. Abaixo desse valor, o senhorio particular paga uma taxa autónoma de 10% em vez dos 25% habituais. Uma empresa que arrende dentro do mesmo limite só considera 50% dessa renda no lucro tributável. Acima do limite, nada muda.

Veja quanto vale isto num imóvel ilustrativo arrendado por 1.200 € por mês, com 2.400 € por ano de despesas dedutíveis (IMI, condomínio, seguro). As despesas são um pressuposto nosso; introduza as suas na calculadora de imposto sobre rendas.

Taxa normal de 25%Renda moderada a 10%
Renda anual14.400 €14.400 €
Despesas dedutíveis2.400 €2.400 €
Rendimento tributável12.000 €12.000 €
IRS3.000 €1.200 €
Rendimento depois de impostos9.000 €10.800 €

Esses 1.800 € por ano são dinheiro a sério, mas, se modelar bem, já estão nas suas contas de 2026. O que o OE2027 acrescenta é a atualização dos escalões gerais do IRS em 3,88%, com o primeiro escalão a passar de 8.342 € para 8.666 €, segundo a leitura da proposta feita pelo ECO. Isso só pesa se optar pelo englobamento das rendas com os seus outros rendimentos, em vez de pagar a taxa autónoma. Para a maioria dos investidores que pagam 10% ou 25%, não muda nada. A nossa comparação entre a categoria F e a categoria B mostra quando o englobamento pode compensar.

Os arrendatários também ganham alguma coisa, embora, mais uma vez, por via do decreto de maio. A dedução no IRS das rendas pagas sobe de 900 € para 1.000 € a partir do ano fiscal de 2027, ao abrigo do artigo 78.º-E do Código do IRS. Não altera em nada o imposto do senhorio, mas melhora ligeiramente o que um arrendatário consegue pagar.

Outras medidas da proposta que contam para o imobiliário

Três pontos, nenhum deles de primeira página, merecem uma linha nas notas de um investidor.

  • Benefícios da reabilitação urbana prorrogados até 2031. O n.º 4 do artigo 138.º da proposta prorroga o artigo 45.º do EBF, bem como os artigos 58.º, 59.º e 61.º a 66.º, até 31 de dezembro de 2031. O artigo 45.º é o regime que sustenta as isenções de IMI e de IMT para prédios reabilitados que cumpram os requisitos, sujeitas a reconhecimento pelo município. Para quem está a orçamentar um projeto de renovação, desaparece o risco de prazo.
  • Habitação para trabalhadores. O artigo 70.º mantém em 2027 a isenção de IRS e de contribuições para a Segurança Social na habitação disponibilizada pela entidade empregadora, até aos limites de renda do Programa de Apoio ao Arrendamento. É um nicho, mas cria um segmento de arrendatários empresariais para apartamentos bem localizados.
  • IRC a 18%. A taxa de IRC desce de 19% em 2026 para 18% em 2027 e 17% em 2028. Esta trajetória foi fixada pela Lei n.º 64/2025, em novembro de 2025, e não por este Orçamento, mas conta para quem detém imóveis através de uma empresa.

E o que fica de fora? Nenhuma alteração ao AIMI, às taxas de IMI, às mais-valias, ao Imposto do Selo nem ao regime dos não residentes. Se lhe disseram que o Orçamento de 2027 «baixa os impostos dos senhorios», é daí que vem a confusão: as descidas chegaram em maio.

O que fazer antes da votação final

No essencial, seguir em frente. O Orçamento não justifica antecipar nem adiar uma compra, e os únicos montantes que altera num imóvel ficam-se pelas poucas centenas de euros. Há três passos práticos que fazem mais sentido do que esperar:

  • Refaça as contas aos custos de aquisição com os escalões de 2027 se a escritura for assinada depois de 1 de janeiro, e mantenha os valores de 2026 se for antes. A diferença é pequena, mas o orçamento para a escritura deve ser exato.
  • Veja de que lado dos 2.300 € fica a sua renda. Um contrato logo acima do limite paga 25%; logo abaixo, 10%. Na margem, uma renda ligeiramente mais baixa pode deixá-lo a ganhar mais depois de impostos. O nosso guia da atualização das rendas em 2027 explica como a atualização anual se cruza com este limite.
  • Se é não residente, decida antes da escritura se vai arrendar o imóvel a renda moderada no prazo de seis meses. Essa decisão vale mais do que tudo o que o Orçamento traz: 10.860 € num imóvel de 250.000 €.

O nosso veredicto: para o imobiliário, o OE2027 é um orçamento de manutenção. As mudanças com peso para os investidores este ano vieram do Decreto-Lei n.º 97/2026, e são essas que os seus modelos já deviam refletir. Acompanhe a especialidade até 24 de novembro, para ver se surgem alterações na habitação, mas não deixe que isso trave um bom negócio.

Este artigo é informação geral, baseada na proposta tal como foi entregue no Parlamento. Não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro; confirme o seu caso com um profissional qualificado antes de decidir.

Fontes

Perguntas frequentes

O Orçamento do Estado 2027 altera o IMT para investidores imobiliários?

Só através da atualização dos escalões. A proposta do OE2027 atualiza todos os limites dos escalões do IMT em cerca de 2,3% e mantém as taxas. Num imóvel para investimento de 250.000 € comprado por um residente, o IMT desce de 8.105,50 € para 7.889,42 €, uma poupança de 216,08 €.

Os não residentes continuam a pagar IMT de 7,5% em 2027?

Sim. A taxa única de 7,5% para não residentes que comprem habitação foi aditada ao Código do IMT pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, e a proposta do OE2027 não a altera. Há exceções se o comprador passar a residente no prazo de dois anos ou se arrendar o imóvel a renda moderada.

A taxa de 10% sobre as rendas é uma novidade do Orçamento de 2027?

Não. A taxa de 10% para contratos de arrendamento habitacional com renda até ao limite legal (2.300 € por mês em 2026) vem do Decreto-Lei n.º 97/2026 e aplica-se de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029. O Orçamento de 2027 limita-se a contabilizar o seu custo, cerca de 209 milhões de euros.

Quando será aprovado o Orçamento do Estado 2027?

O calendário do Parlamento marca a votação na generalidade para 28 de outubro de 2026 e a votação final global para 24 de novembro de 2026. Até lá, todos os valores são uma proposta e podem mudar na especialidade.