Se modelou uma compra em Portugal antes de maio de 2026 e não é residente fiscal cá, o seu orçamento de aquisição está errado — provavelmente em cerca de onze mil euros num apartamento de gama média. Um decreto-lei em vigor desde o final de maio substituiu a escala progressiva de IMT por uma taxa fixa para compradores não residentes, aplicada desde o primeiro euro.
Existe também um caminho de volta à taxa normal que a maioria da cobertura enterrou, e que coincide precisamente com a outra grande alteração fiscal de 2026. Este artigo cobre as duas coisas: o que passa a pagar, e o que pode fazer quanto a isso.
Pontos-chave: Desde 25 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 aplica uma taxa fixa de 7,5% de IMT a compradores não residentes de prédios urbanos habitacionais. Numa compra de 300.000 € são 22.500 € contra 11.606 € de um residente. O investidor não residente precisa agora de cerca de 30% do preço em capital. Arrendar em renda moderada durante 36 meses recupera a diferença.
O que fez realmente o Decreto-Lei 97/2026
Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 25 de maio de 2026, os compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal pagam uma taxa fixa de 7,5% de IMT sobre prédios urbanos habitacionais. A taxa aplica-se desde o primeiro euro, sem escalões progressivos, sem isenções e sem qualquer redução de habitação própria e permanente.
O âmbito é mais estreito do que os títulos sugerem, e a fronteira importa. A taxa fixa aplica-se apenas a prédios urbanos habitacionais. Terrenos, prédios comerciais e prédios rústicos mantêm as taxas normais — 6,5% para outros prédios urbanos, 5% para prédios rústicos. Um não residente que compre uma loja não é afetado.
Para os residentes, a escala de 2026 mantém a estrutura e foi atualizada em 2% pela inflação. A habitação própria e permanente continua isenta até 106.346 €, e o IMT Jovem continua a isentar compradores até aos 35 anos até 330.539 €. Nada disso está disponível para um não residente.
Cápsula de citação: O Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 25 de maio de 2026, aplica uma taxa fixa de 7,5% de IMT a compradores não residentes fiscais de prédios urbanos habitacionais em Portugal, desde o primeiro euro, sem escalões nem isenções. Terrenos e prédios comerciais e rústicos ficam excluídos e mantêm as taxas normais.
Quem conta como não residente?
O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade, e isto apanha as pessoas nos dois sentidos. Um cidadão francês com residência fiscal em Portugal paga as taxas progressivas normais. Um cidadão português a viver e trabalhar no estrangeiro paga os 7,5% fixos. Compradores da UE e de fora da UE são tratados de forma idêntica.
Duas condições colocam o comprador fora da taxa fixa:
- Residência fiscal existente ou anterior em Portugal à data da aquisição.
- Tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição. Esta via está aberta apenas a pessoas singulares — as sociedades estão excluídas.
A presença física é o mecanismo subjacente: permanecer mais de 183 dias, seguidos ou interpolados, em qualquer período de 12 meses estabelece geralmente residência fiscal. Para quem está genuinamente a mudar-se, a resposta prática passa muitas vezes por concluir a mudança e depois pedir a devolução, em vez de reestruturar a compra.
A diferença real de custo
Num imóvel habitacional secundário de 300.000 €, um residente fiscal português paga cerca de 11.606 € de IMT — uma taxa efetiva de 3,9% na escala progressiva. Um não residente paga 22.500 €. A diferença é de 10.894 € numa transação idêntica.
O impacto não é uniforme ao longo da escala de preços, e é essa a parte que vale a pena planear:
| Preço de compra | Tratamento do residente | Não residente | Diferença |
|---|---|---|---|
| Abaixo de 633.931 € | Progressivo, 1–8% marginal | 7,5% fixo | Maior, até ~11.000 € |
| 633.931 € – 1.150.853 € | 6% fixo | 7,5% fixo | 10.000–17.000 € |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% fixo | 7,5% fixo | Nenhuma |
O efeito distributivo é contraintuitivo. A medida morde com mais força nas compras banais de gama média e não morde de todo no topo do mercado. Um não residente que compre uma moradia de 1,5 milhões paga exatamente o mesmo que um residente. Um não residente que compre um T2 de 250.000 € para arrendar absorve o agravamento por inteiro. Qualquer que fosse a intenção da política, a incidência recai sobre o pequeno investidor e não sobre o comprador de luxo.
A compropriedade acrescenta outra dobra. Quando um comprador é residente e outro não, o IMT é liquidado por quota — mas a parte do residente é taxada sobre o valor total da transação, e não apenas sobre a sua quota. Num imóvel de 400.000 € dividido em partes iguais, a conta combinada chega a cerca de 24.650 €. Modele o valor exato na calculadora de custos de aquisição.
O capital total que precisa na escritura
O IMT é o maior custo de aquisição isolado, mas não é o único. Para um não residente que compre um imóvel de investimento de 300.000 € com o tecto regulatório de 80% de LTV aplicável a todas as compras que não sejam habitação própria:
| Rubrica | Base | Valor |
|---|---|---|
| Entrada | 20% do preço (LTV máximo regulatório de 80%) | 60.000 € |
| IMT | 7,5% fixo, não residente | 22.500 € |
| Imposto do selo sobre a escritura | 0,8% do preço | 2.400 € |
| Imposto do selo sobre o empréstimo | 0,6% do financiado, prazo ≥ 5 anos | 1.440 € |
| Notário e registos | Estimativa | 1.200 € |
| Avaliação bancária | Estimativa | 350 € |
| Honorários jurídicos | Estimativa | 2.000 € |
| Capital total necessário | 89.890 € |
São 30,0% do preço de compra, contra os 20% que a regra de loan-to-value por si só sugere. Um residente na mesma compra precisa de cerca de 78.996 €, ou 26,3%. A diferença entre o que o título do LTV sugere e o que sai efetivamente da conta são dez pontos percentuais do preço.
Para um investidor alavancado, o efeito compõe. Esses 10.894 € adicionais são capital que não produz renda nenhuma, pelo que diluem diretamente o cash-on-cash. Aplicado ao negócio da nossa análise da Euribor, um agravamento desta dimensão corta cerca de um sexto do retorno sobre capital antes de o primeiro inquilino entrar.
O caminho de volta pela renda moderada
Eis o que a maior parte da cobertura desta alteração deixou passar, e que importa mais aos investidores do que a qualquer outra pessoa.
Um não residente pode recuperar a diferença afetando o imóvel a arrendamento em renda moderada: arrendando-o no prazo de seis meses após a aquisição e mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, com renda não superior a 2,5 vezes o salário mínimo nacional — 2.300 € por mês em 2026.
Esse tecto deve parecer familiar. É o mesmo limiar de 2.300 € que define um contrato de renda moderada para a taxa de 10% da categoria F introduzida no mesmo ano. As duas medidas assentam numa só definição e, em conjunto, formam uma proposta coerente: um não residente que compre um apartamento de gama média e o arrende a longa duração a rendas normais obtém as duas coisas — o agravamento de IMT anulado e as rendas tributadas a 10% em vez de 25%. Um não residente que compre o mesmo apartamento para AL ou uso próprio não obtém nenhuma.
Portugal, na prática, pôs preço na diferença entre um investidor que acrescenta oferta habitacional de longa duração e um que não acrescenta. Para quem compra para arrendar a rendas de mercado abaixo do tecto, os 7,5% são um problema de tesouraria e não um custo permanente.
Aplicam-se três cautelas práticas. O benefício não é automático — exige pedido escrito à Autoridade Tributária no prazo de seis meses após o facto relevante. A AT ainda não tinha publicado orientação procedimental à data deste artigo, pelo que a mecânica ainda está a assentar. E o compromisso de 36 meses de arrendamento é uma restrição real: vender ou passar a AL dentro da janela põe o benefício em risco.
| Via | Condição | Disponível para |
|---|---|---|
| Tornar-se residente fiscal | No prazo de dois anos após a aquisição | Apenas pessoas singulares |
| Arrendamento em renda moderada | Arrendar em 6 meses, 36+ meses em 5 anos, renda ≤ 2.300 €/mês | Singulares e sociedades |
O que o mercado fez realmente
A medida já alterou comportamentos. Os créditos habitação contratados por não residentes caíram para 9,7% do total de contratos no segundo trimestre de 2026, menos 7,1 pontos percentuais do que os 16,8% do mesmo trimestre de 2025, segundo o idealista.
É uma queda de mais de 40% em peso relativo em doze meses — uma resposta rápida e legível a uma única alteração fiscal.
O que assinalaríamos a quem ainda está a decidir: a retirada de um segmento grande de compradores não é apenas um custo, é também uma abertura. Menos concorrentes não residentes na faixa dos 200.000–400.000 € significa menos pressão de licitação exatamente sobre o stock onde o agravamento mais dói. Um investidor que tencione arrendar a longa duração em renda moderada enfrenta um imposto recuperável e um campo de rivais mais fino. Não é a aposta que a maioria dos compradores está a fazer neste momento, que costuma ser precisamente quando uma aposta merece ser examinada.
Modele a sua aquisição na calculadora de custos de aquisição e depois corra o negócio completo na calculadora de rentabilidade. Para o quadro fiscal alargado, veja o nosso guia de impostos para investidores estrangeiros.
Fontes
- idealista/news, IMT a 7,5% trava contratação de crédito habitação por não residentes, 27 de agosto de 2026, consultado a 2026-08-27, https://www.idealista.pt/news/financas/credito-a-habitacao/2026/08/27/77020-nao-residentes-pagam-mais-imt-e-contratam-menos-credito-habitacao
- idealista/news, Não residentes a comprar casa: IMT com taxa única de 7,5%, 2 de dezembro de 2025, consultado a 2026-08-27, https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2025/12/02/72872-nao-residentes-a-comprar-casa-imt-com-taxa-unica-de-7-5
- ECO, IVA de 6% na construção e IMT de 7,5% para estrangeiros, 2 de dezembro de 2025, consultado a 2026-08-27, https://eco.sapo.pt/2025/12/02/iva-de-6-na-construcao-para-casas-vendidas-ou-arrendadas-ate-dois-anos-e-imt-de-75-para-estrangeiros/
- URB Law Services, IMT para não residentes: taxa de 7,5% na compra de habitação, 7 de julho de 2026, consultado a 2026-08-27, https://www.urbls.com/2026/07/07/imt-para-nao-residentes-taxa-de-75-na-compra-de-habitacao/
- IMT Calculator Portugal, IMT para Não Residentes em Portugal (2026), consultado a 2026-08-27, https://imtcalc.pt/pt/nao-residentes
- Doutor Finanças, Escalões do IMT sobem 2% em 2026 e jovens ficam isentos até 330.539 euros, consultado a 2026-08-27, https://www.doutorfinancas.pt/impostos/escaloes-do-imt-sobem-2-em-2026-e-jovens-ficam-isentos-ate-330-539-euros/
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de IMT para não residentes em 2026?
Desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, os compradores sem residência fiscal em Portugal pagam 7,5% fixos de IMT sobre prédios urbanos habitacionais, desde o primeiro euro, sem escalões e sem isenções. Terrenos e prédios comerciais e rústicos mantêm as taxas normais.
A taxa de 7,5% depende da nacionalidade?
Não. Depende inteiramente da residência fiscal. Um cidadão francês com residência fiscal em Portugal paga as taxas progressivas normais, enquanto um português a viver no estrangeiro paga os 7,5%. Compradores da UE e de fora da UE são tratados de forma idêntica.
Um não residente pode recuperar o IMT adicional?
Sim, por duas vias. Tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição, opção aberta a pessoas singulares mas não a sociedades. Em alternativa, afetar o imóvel a renda moderada em seis meses e mantê-lo arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Ambas exigem pedido escrito e não são automáticas.
Quanto capital precisa um não residente para comprar?
Cerca de 30% do preço. Num imóvel de investimento de 300.000 € no tecto de 80% de LTV, um não residente precisa de cerca de 89.890 €: 60.000 € de entrada, 22.500 € de IMT, 3.840 € de imposto do selo, mais notário, registos, avaliação e honorários.
A taxa de 7,5% já afetou o mercado?
De forma mensurável. Os créditos habitação de não residentes caíram para 9,7% do total no segundo trimestre de 2026, menos 7,1 pontos percentuais do que os 16,8% do mesmo trimestre de 2025, segundo o idealista. É uma queda de mais de 40% em peso relativo num ano.