A ideia de que os estrangeiros fazem subir os preços das casas em Portugal repete-se tanto que poucos a confirmam. O INE publica os números, e o retrato é mais preciso do que o slogan: os compradores estrangeiros são uma fatia pequena das compras, e menor do que há um ano, mas nas duas grandes áreas metropolitanas pagam claramente mais por metro quadrado.
Para um investidor internacional, é este segundo facto que conta. Este artigo lê os dois destaques do INE e depois traduz o prémio de preço no efeito que tem sobre o yield.
Pontos-chave: O INE contabilizou 1.890 habitações compradas por estrangeiros no 2.º trimestre de 2026, 4,7% das 40.142 vendas e menos 10,3% do que um ano antes. No 1.º trimestre de 2026, a mediana do preço por m² dos estrangeiros superou a dos compradores nacionais em 34,5% na Grande Lisboa e 16,9% na Área Metropolitana do Porto. Um prémio de 34,5% corta o yield bruto em cerca de um quarto, com a mesma renda.
Compradores estrangeiros: 4,7% das vendas, e menos do que há um ano
Poucas, face ao mercado. No segundo trimestre de 2026, o INE registou 40.142 vendas de habitações, no valor de 10,7 mil milhões de euros. Os compradores estrangeiros ficaram com 1.890, ou seja, 4,7% do total, e este número caiu 10,3% face ao mesmo trimestre de 2025. O mercado como um todo recuou 6,4% no mesmo período, pelo que, no 2.º trimestre, as compras de estrangeiros caíram um pouco mais depressa do que o conjunto.
No primeiro trimestre, o INE contou 35.953 transações de habitações, menos 10,5% do que um ano antes; no segundo, 40.142, menos 6,4%. O volume ficou abaixo do ano anterior nas duas ocasiões, pelo que uma quota estrangeira menor faz parte de um mercado que negoceia menos, e não de um mercado tomado por capital de fora.
As famílias compraram 34.935 habitações, 87,0% do total, num valor de 9,3 mil milhões de euros (86,6% do valor). O restante foi para compradores que não são famílias, como as empresas.
Em cada vinte e uma compras, cerca de vinte são feitas por outra pessoa. Uma quota nacional de 4,7% torna improvável que os estrangeiros sejam o principal motor da subida de 16,5% do índice nacional de preços, embora não exclua um efeito local em Lisboa ou no Porto. Rendimentos locais, condições de crédito, oferta nova limitada e procura de investidores nacionais disputam a explicação, e os dados do INE não permitem hierarquizá-las. O que dizem é que a quota estrangeira é pequena e era menor do que um ano antes.
Uma cautela sobre definições. O INE classifica os compradores segundo a sua própria metodologia, e quem conta como «comprador estrangeiro» deve ser confirmado nas páginas metodológicas antes de citar o valor em qualquer documento formal.
Os estrangeiros pagam mais por metro quadrado?
Nas principais áreas metropolitanas, sim. As estatísticas de preços da habitação ao nível local do INE para o primeiro trimestre de 2026 mostram que a mediana do preço por metro quadrado pago por compradores estrangeiros superou a dos compradores nacionais em 34,5% na Grande Lisboa e em 16,9% na Área Metropolitana do Porto.
Será uma «taxa de estrangeiro»? Não necessariamente, e os dados não conseguem separar duas coisas. Os estrangeiros podem estar a pagar mais pela mesma casa, por negociarem pior, recorrerem a mediadores e não terem comparáveis locais. Ou podem simplesmente comprar outras casas: remodeladas, centrais, com vista ou terraço, em freguesias mais valorizadas. Uma mediana sobre todas as compras mistura as duas hipóteses. Provavelmente há um pouco de cada.
O pano de fundo nacional dá escala. O INE apontou uma mediana nacional de 2.337 €/m² no mesmo trimestre, com 5.292 € no concelho de Lisboa, 5.000 € em Cascais e 4.511 € em Oeiras. As medianas das áreas metropolitanas ficam bem acima da nacional, antes de qualquer prémio.
O que custa em yield um prémio de 34,5%
O yield é a renda a dividir pelo preço. Mantenha a renda, suba o preço 34,5% e o yield cai 1 − 1/1,345 = 25,7%. Um imóvel que rende 4,0% brutos ao preço mediano dos compradores nacionais rende 3,0% ao preço mediano dos estrangeiros. Com o prémio de 16,9% da área metropolitana do Porto, a quebra é de 14,5% (de 4,0% para 3,4%).
| Prémio face à mediana dos compradores nacionais | Yield bruto, mesma renda | Perda relativa |
|---|---|---|
| 0% (referência) | 4,0% | – |
| +16,9% (AM do Porto) | 3,4% | −14,5% |
| +34,5% (Grande Lisboa) | 3,0% | −25,7% |
Ilustrativo: aplicamos os dois prémios ao mesmo yield de referência de 4,0% do concelho de Lisboa, para efeitos de comparação. O yield do Porto é diferente, e a Grande Lisboa é uma área mais vasta do que o concelho.
A referência de 4,0% é o yield aproximado do concelho de Lisboa na nossa análise da relação preço-renda, que converte as séries de preços e rendas do INE em cerca de 5,2% a nível nacional. Compare depois os 3,0% com um crédito habitação a 4% ou mais e percebe porque é que um prémio desta dimensão pesa mais num investidor do que em quem pretende viver no imóvel durante vinte anos.
É também aqui que convém ter cuidado com as conclusões. Se o seu imóvel é mesmo melhor e o prémio lhe garante uma renda mais alta, a perda de yield diminui. A pergunta, em cada negócio, é se a renda sobe com o preço. Pode não subir, porque os inquilinos pagam sobretudo pela localização e pela área, e menos evidentemente pelo acabamento da remodelação que pagou a mais para comprar.
Em resumo: O INE indica que os compradores estrangeiros adquiriram 1.890 habitações em Portugal no 2.º trimestre de 2026, 4,7% das vendas e menos 10,3% do que um ano antes. No 1.º trimestre de 2026, a mediana do preço por metro quadrado que pagaram superou a dos nacionais em 34,5% na Grande Lisboa, o que, com a mesma renda, reduz o yield bruto em cerca de 26% (por exemplo, de 4,0% para 3,0%).
Como evitar pagar a mais enquanto comprador estrangeiro
Trocando o preço de um desconhecido por uma referência local. Quatro hábitos ajudam.
- Preço por metro quadrado face à mediana local. Antes de qualquer proposta, divida o preço pedido pela área útil e compare com o concelho ou a freguesia. O nosso guia do preço por m² mostra o método em três passos.
- Verifique o tempo no mercado. Um anúncio publicado há meses dá-lhe margem de negociação que um anúncio recente não dá. Veja o tempo de permanência no mercado.
- Calcule o preço da compra completa, não o valor de anúncio. Impostos, notário e registos somam-se ao preço pedido, e os não residentes têm pontos específicos a verificar. Os nossos guias sobre custos de compra para não residentes e impostos para investidores estrangeiros tratam deles, e a calculadora de IMT faz as contas.
- Procure olhos locais. Um mediador ou um advogado que conheça a freguesia diz-lhe por quanto se venderam casas comparáveis, que é a informação que um comprador estrangeiro mais provavelmente não tem.
O financiamento também conta. Os estrangeiros que recorrem a crédito enfrentam regras próprias, descritas no nosso guia de crédito habitação para não residentes, e a calculadora de crédito habitação permite testar a prestação às taxas atuais.
Qual é o balanço para 2026?
Duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo, e o investidor deve reter ambas. A procura estrangeira é pequena, com 4,7% das compras no 2.º trimestre, e caiu mais depressa do que o mercado em termos homólogos. Mas onde se concentra, na Grande Lisboa e na Área Metropolitana do Porto, os preços pagos por metro quadrado são materialmente mais altos.
Para os compradores internacionais, a lição não é que Portugal lhes esteja fechado. É que a variável que controlam é o preço de entrada, e não o país. Um prémio da dimensão que o INE mostra chega para transformar um bom yield num yield fraco, e é pequeno o bastante para que parte dele possa ser negociada com preparação, na medida em que reflita sobrepreço e não o tipo de imóvel.
Convém notar o que os números não dizem. Não dizem que os preços vão cair, nem que os estrangeiros pagam a mais de propósito. Dizem que o preço pedido é a primeira coisa a pôr em causa. Este artigo é informação geral, não constitui aconselhamento financeiro nem fiscal.
Fontes
- INE, Índice de Preços da Habitação, 2.º trimestre de 2026 (vendas por tipo de comprador), publicado a 22 de setembro de 2026, consultado a 6 de outubro de 2026, https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUESdest_boui=770297256&DESTAQUESmodo=2
- INE, Estatísticas de preços da habitação ao nível local, 1.º trimestre de 2026, publicado a 17 de julho de 2026, consultado a 6 de outubro de 2026, https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUESdest_boui=770632646&DESTAQUESmodo=2
- INE, Instituto Nacional de Estatística, Portal do INE (metodologia e definições), consultado a 6 de outubro de 2026, https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_main
Perguntas frequentes
Que percentagem das compras de casa em Portugal é feita por estrangeiros?
No segundo trimestre de 2026, o INE contabilizou 1.890 habitações compradas por estrangeiros, 4,7% das 40.142 vendas. Foi menos 10,3% do que um ano antes, enquanto o total de vendas recuou 6,4%. Os particulares, no conjunto, compraram 87,0% das habitações.
Os estrangeiros pagam mais por imóveis em Portugal?
Na mediana do preço por metro quadrado, sim, nas grandes áreas metropolitanas. Os dados do INE do 1.º trimestre de 2026 mostram os estrangeiros a pagar mais 34,5% do que os nacionais na Grande Lisboa e mais 16,9% na Área Metropolitana do Porto, em parte porque compram outro tipo de imóvel.
Como afeta o prémio dos compradores estrangeiros o yield do arrendamento?
Com a mesma renda, um preço 34,5% mais alto corta o yield bruto em cerca de 26%, por exemplo de 4,0% para 3,0%. Um prémio de 16,9% corta-o em cerca de 14,5%. A perda só diminui se o preço extra comprar uma renda proporcionalmente mais alta.
Os compradores estrangeiros estão a fazer subir os preços das casas em Portugal?
Uma quota nacional de 4,7% torna improvável que os estrangeiros sejam o principal motor da subida de 16,5% do índice nacional. Os dados não hierarquizam as causas e não excluem um efeito local em Lisboa ou no Porto.