DSCR de carteira
NOI total dividido pela dívida anual total. Um imóvel forte pode compensar um fraco — mas essa compensação é real só enquanto o imóvel forte estiver arrendado e a funcionar. Vacância concentrada no imóvel forte desfaz o equilíbrio.
Ferramenta gratuita
Calculadora de DSCR de carteira imobiliária.
Introduza até três imóveis com renda, custos e dívida mensais. A calculadora agrega o NOI e o serviço de dívida total, mostra o DSCR da carteira, faz o stress test e calcula a margem para nova dívida ao DSCR alvo.
Como ler
Um bom imóvel individual pode esconder uma carteira frágil.
Stress test
Simula o efeito de perder 30% da renda do imóvel com pior NOI. Se o DSCR em stress cair abaixo de 1,0x, a carteira tem exposição a um choque de vacância num único imóvel — risco de concentração.
Margem de nova dívida
Prestação mensal máxima que pode adicionar sem ultrapassar o DSCR alvo. Use este número para avaliar o próximo imóvel: se a nova prestação for superior a esta margem, o DSCR da carteira desce abaixo do alvo.
Fórmulas usadas
Como calculamos o DSCR agregado.
Cálculo do NOI por imóvel
Renda anualRenda mensal × 12
VacânciaRenda anual × vacância (%)
NOIRenda anual − vacância − custos operacionais
NOI totalSoma do NOI de todos os imóveis
Dívida totalSoma das prestações mensais × 12
DSCR carteiraNOI total / dívida total anual
Benchmarks de DSCR em Portugal, 2026
A maioria dos bancos em Portugal usa DSCR mínimo de 1,10x a 1,20x no cálculo da capacidade de endividamento. Para gestão conservadora de portfólio, visar 1,25x ou mais dá margem para vacância, juros ou custos inesperados.
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