Os erros mais caros no imobiliário português raramente têm a ver com o preço. São encargos que o comprador não viu: uma hipoteca ainda registada, uma dívida ao condomínio, um arrendatário com direito a comprar primeiro, um título de utilização que não existe. Qualquer um deles se descobre com um documento que custa entre zero e 15 €.

Esta lista foi pensada para investidores, por isso está ordenada pelo que mais destrói a rentabilidade e centrada no momento que conta: antes de assinar o contrato-promessa e pagar o sinal. Inclui também a regra da escritura que mudou a 1 de outubro de 2026.

Pontos-chave: Faça todas as verificações antes de pagar o sinal, porque, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, o comprador que não cumpre o contrato-promessa perde-o. A certidão permanente do registo predial custa 15 € online e é válida por seis meses. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar se existe título urbanístico de utilização (DL 108/2026). Nunca prescinda da declaração de dívidas do condomínio e peça comprovativo de que o IMI recente está pago.

  1. Certidão permanente do registo predial
  2. Caderneta predial urbana
  3. Título urbanístico de utilização
  4. Certificado energético
  5. Declaração de encargos e dívidas do condomínio
  6. Direitos de preferência (arrendatário e entidades públicas)
  7. Contrato de arrendamento em vigor
  8. Registo de AL, se for alojamento local
  9. Comprovativo de pagamento do IMI recente

Porque é que as verificações têm de ser feitas antes do sinal?

Porque o sinal é o ponto a partir do qual recuar sai caro. Segundo o artigo 442.º do Código Civil, se o comprador não cumprir, o vendedor fica com o sinal. Se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro do que pagou ou pedir ao tribunal a execução específica do contrato. Um problema descoberto depois da assinatura transforma-se numa negociação em posição de fraqueza.

O contrato-promessa de compra e venda de um prédio tem uma formalidade própria. O n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção. Se o vendedor não consegue sustentar essa certificação, ficou a saber algo relevante antes de qualquer dinheiro mudar de mãos.

Na prática, o investidor deve pedir os documentos assim que o preço esteja acordado em princípio e deixar o contrato-promessa condicionado a tudo o que ainda falte. Se vai recorrer a crédito, junte a isto a verificação da avaliação explicada no nosso guia sobre avaliação bancária vs. preço pedido.

O que mostram a certidão permanente predial e a caderneta?

Quem é o dono do imóvel, o que está registado sobre ele e quanto vale para as Finanças. São os documentos de base e devem bater certo um com o outro e com o anúncio.

A certidão permanente do registo predial, emitida pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), mostra todas as inscrições em vigor sobre o prédio, bem como os pedidos pendentes. É aí que aparece uma hipoteca bancária, uma penhora ou outro ónus. Qualquer pessoa a pode pedir no Predial Online, bastando um nome e um e-mail. Custa 15 € online e 20 € numa conservatória, e é válida por seis meses.

A caderneta predial urbana é emitida pela Autoridade Tributária (AT). Identifica o imóvel, as suas características, os titulares e o valor patrimonial tributário (VPT), e é válida por 12 meses. Só o proprietário a pode obter no Portal das Finanças, por isso peça-a ao vendedor. É o VPT que determina o IMI anual, que pode estimar na calculadora de IMI; o nosso guia do IMI explica porque é que uma compra pode desencadear uma reavaliação.

O que comparar: o titular inscrito na certidão tem de ser quem assina, a área deve coincidir com a do anúncio e qualquer hipoteca tem de ser cancelada na escritura ou antes dela. Um vendedor com hipoteca registada é normal. Uma penhora não é.

O que mudou na licença de utilização a 1 de outubro de 2026?

A escritura passa a ter de dizer se o imóvel tem título urbanístico de utilização. O Decreto-Lei n.º 10/2024 dispensou, a partir de 1 de janeiro de 2024, a exibição da autorização de utilização e da ficha técnica da habitação na escritura. Muitos compradores leram isso como «a licença deixou de interessar». Nunca quis dizer tal coisa, e a reforma de 2026 torna-o explícito.

O Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, reescreveu o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). O título de utilização passa a transmitir-se automaticamente com o imóvel. E, na venda de um prédio construído ou de uma fração, o notário, advogado ou solicitador tem de fazer constar da escritura uma de três situações, sob pena de anulabilidade da venda:

  • que o título urbanístico existe e foi exibido;
  • que o vendedor declara possuí-lo, sem o exibir; ou
  • que o vendedor declara não possuir título urbanístico.

A nossa leitura para investidores: a terceira hipótese fica agora escrita na sua escritura, à vista de todos os futuros compradores e financiadores. Um apartamento sem título de utilização continua a poder ser vendido, mas conte com mais dificuldade em financiá-lo e em revendê-lo, e reflita isso no preço. Peça o título, ou a referência camarária, antes do contrato-promessa e confirme que o uso (habitação) corresponde ao que pretende fazer.

Em resumo: Desde 1 de outubro de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 108/2026, todas as escrituras de imóveis construídos em Portugal têm de mencionar se o título urbanístico de utilização foi exibido, se o vendedor declara possuí-lo ou se declara que não existe. O título transmite-se automaticamente com o imóvel. O investidor deve obtê-lo antes de pagar o sinal.

O certificado energético é uma obrigação legal, não burocracia

Implica coimas e tem consequências no arrendamento. Nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, a venda ou o arrendamento de um imóvel exigem um certificado energético válido, e o proprietário tem de entregar uma cópia ao comprador antes da assinatura do contrato-promessa. A classe energética tem ainda de constar de todos os anúncios.

As coimas para o proprietário vão de 250 € a 3.740 € no caso de pessoas singulares e de 2.500 € a 44.890 € no caso de pessoas coletivas. Segundo o portal SCE da ADENE, um certificado é normalmente válido por dez anos; no mesmo portal pode consultar qualquer certificado antes de visitar o imóvel.

Para o investidor, a classe pesa mais do que o papel. Uma classificação fraca mexe no orçamento de obras e, com o tempo, naquilo que consegue arrendar. A nossa análise do certificado energético e da rentabilidade trata o tema em detalhe.

Como evitar herdar dívidas do condomínio?

Exija a declaração do administrador. O artigo 1424.º-A do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022, obriga o vendedor a pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita com todos os encargos e eventuais dívidas da fração. O administrador tem de a emitir no prazo de 10 dias a contar do pedido.

A armadilha cabe numa única frase. O comprador pode declarar na escritura que prescinde da declaração de dívidas do condomínio e, ao fazê-lo, assume as dívidas do vendedor. Os encargos que se vencem depois da venda são, em qualquer caso, do novo proprietário. O nosso conselho é direto: nunca prescinda, e leia a declaração em conjunto com as atas das duas últimas assembleias de condóminos, onde as obras aprovadas e as quotas extraordinárias aparecem primeiro.

Arrendatários, entidades públicas e AL: outros direitos sobre o imóvel

Os arrendatários, as entidades públicas e, no alojamento local, o condomínio e o município podem, cada um, alterar aquilo que está, de facto, a comprar.

  • O arrendatário pode ter direito de preferência. Segundo o artigo 1091.º do Código Civil, o arrendatário com contrato há mais de dois anos tem direito de preferência na venda e dispõe de 30 dias, a contar da receção da proposta, para responder.
  • As entidades públicas também. Em imóveis classificados, zonas de proteção e áreas de reabilitação urbana (ARU), o Estado ou o município podem ter direito legal de preferência. O vendedor publica o anúncio da venda na plataforma Casa Pronta, por 15 €; as entidades públicas têm 10 dias úteis para responder e, se não o fizerem, o direito caduca.
  • O arrendamento acompanha o imóvel. Pelo artigo 1057.º do Código Civil, o comprador sucede nos direitos e obrigações do senhorio. Leia o contrato, a renda, a última atualização e a caução prestada antes de fazer contas ao negócio. O nosso guia de atualização das rendas explica até onde pode subir a renda de um arrendatário com contrato em vigor.
  • Um registo de AL pode não ser transmissível. O registo no Balcão Único é o único título válido para explorar um alojamento local e, desde o Decreto-Lei n.º 76/2024, os municípios podem limitar a transmissão de novos números de registo. O condomínio pode também pedir o cancelamento de um registo de AL, por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do prédio, com base na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do edifício. Confirme o regulamento municipal e as atas antes de pagar por «um negócio de AL».

Os impostos em dívida do vendedor podem recair sobre o imóvel?

O IMI recente pode. O IMI é devido por quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que respeita (artigo 8.º do Código do IMI) e goza das garantias especiais previstas no Código Civil (artigo 122.º do Código do IMI). O artigo 744.º do Código Civil confere aos créditos de imposto sobre imóveis do ano corrente e dos dois anteriores um privilégio imobiliário sobre o próprio prédio, e o artigo 751.º torna esse privilégio oponível a quem adquira o prédio mais tarde, com prevalência sobre a hipoteca.

Por isso, peça ao vendedor comprovativo do pagamento do IMI dos últimos três anos e, se conseguir, a certidão de situação tributária regularizada da AT. Depois, verifique o ordenamento do território: o plano diretor municipal (PDM) e os restantes planos territoriais podem ser consultados online no SNIT, o serviço da DGT. Se tenciona ampliar, alterar o uso ou dividir um imóvel, leia o plano antes de fazer a proposta, e não depois.

O custo de saltar estas verificações

Em regra, muito mais do que a própria verificação. Veja um negócio ilustrativo, com pressupostos nossos: um apartamento de 200.000 € arrendado por 900 € por mês, um sinal de 20.000 € (10%), um prédio com 3.000 € de quotas de condomínio em atraso e 540 € de IMI por pagar de anos anteriores (0,3% sobre um VPT de 90.000 €, durante dois anos).

VerificaçãoCusto de verificarCusto se ficar por fazer
Certidão permanente predial15 €Penhora ou hipoteca desconhecida bloqueia a escritura; sinal em risco (20.000 €)
Declaração do condomínioGratuita para o comprador3.000 € de dívidas do vendedor, se prescindir
Comprovativo do IMIGratuito540 € exigíveis sobre o imóvel
Anúncio de preferência15 € (pagos pelo vendedor)Uma entidade pública ou o arrendatário compra em seu lugar; meses perdidos
Título urbanísticoPedir não custa nada«Sem título» na escritura; financiamento e revenda mais difíceis

Só estes dois encargos, 3.540 €, equivalem a quase quatro meses de renda e a cerca de 1,8% do preço. Com uma rentabilidade bruta de 5,4%, isto equivale a um terço do rendimento bruto do primeiro ano, perdido antes de o arrendatário entrar. Some-os aos custos de aquisição na calculadora de pontuação do negócio e na calculadora de IMT e veja como fica o negócio com eles incluídos.

O nosso veredicto: a lista custa ao comprador cerca de 15 € e uma semana. Quem a dispensa não está a poupar dinheiro; está a apostar o sinal na papelada do vendedor. Nos leilões, onde as regras são outras, veja o nosso guia sobre leilões de bancos e das Finanças e, se compra como não residente, conte também com o IMT fixo de 7,5% antes do sinal.

Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Em qualquer compra concreta, os documentos e os contratos devem ser revistos por um advogado ou solicitador.

Fontes

Perguntas frequentes

Que documentos devo verificar antes de comprar casa em Portugal?

No mínimo: a certidão permanente do registo predial (15 € online, válida por seis meses), a caderneta predial urbana das Finanças, o título urbanístico de utilização, o certificado energético, a declaração de dívidas do condomínio, o contrato de arrendamento, se existir, e o comprovativo de pagamento do IMI recente.

Ainda preciso da licença de utilização para comprar um imóvel em Portugal?

Desde 2024 já não tem de ser exibida na escritura. Mas, a partir de 1 de outubro de 2026, nos termos do Decreto-Lei n.º 108/2026, a escritura tem de mencionar se o título foi exibido, se o vendedor declara possuí-lo ou se declara não o possuir, sob pena de anulabilidade.

Posso herdar as dívidas do condomínio do vendedor?

Sim, se prescindir da declaração. O artigo 1424.º-A do Código Civil obriga o vendedor a obter do administrador do condomínio uma declaração escrita dos encargos e dívidas, emitida no prazo de 10 dias. O comprador que declare na escritura que prescinde dela assume as dívidas.

O que acontece ao sinal se o vendedor desistir?

Segundo o artigo 442.º do Código Civil, se o vendedor não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro ou pedir ao tribunal a execução específica do contrato-promessa. Se for o comprador a não cumprir, o vendedor fica com o sinal. É por isso que todas as verificações devem ser feitas antes de o pagar.